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Lex
Via libera definitivo al decreto legislativo che recepiscela direttiva comunitaria
Multiproprieta' con piu' garanzie
(Dlgs 427/98)
Prospetti informativi, contratti trasparenti e diritto di recesso senza penali per le abitazioni inmultiproprietà. A partire da gennaio chiunque decide di lasciarsi tentare dall'acquisto dei pacchetti checonsentono di trascorrere almeno una settimana l'anno nei luoghi di villeggiatura più esclusivi, grazieappunto alla multiproprietà dell'immobile, potrà contare su nuove e maggiori garanzie. Il Consigliodei ministri il 5 novembre ha infatti approvato in via definitiva un decreto legislativo che dà attuazionead una direttiva comunitaria in materia, prevedendo una lunga serie di garanzie per gli acquirenti. Grazie a questenorme, diventa dunque obbligatoria la messa a punto di un prospetto informativo sul modello di quello previstoper la sottoscrizione di prodotti finanziari, nel quale dovranno essere elencate in dettaglio sia le caratteristichedell'immobile sia quelle dei servizi e delle strutture alle quali si avrà diritto, sia quelle del contratto,in termini di costi e di tasse, per quel che riguarda la proprietà dell'immobile. Il contratto, che dovràessere sempre scritto in italiano, dovrà invece riportare il periodo esatto nel quale si ha diritto ad abitarel'immobile acquistato in multiproprietà, la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambiodelle quote, l'indicazione che non saranno previsti altri oneri, obblighi o spese aggiuntive rispetto a quelleindicate, e dovrà indicare anche espressamente la possibilità del recesso. Il sottoscrittore infatti,entro 10 giorni dalla firma, avrà il diritto di cambiare idea e riottenere i soldi indietro, senza penalitàe senza dare giustificazione alcuna. Trascorso questo tempo ci sarà comunque il diritto di recedere dalcontratto se qualche clausola non dovesse essere rispettata dal venditore, mentre verranno considerati nulli tuttii patti o le clausole aggiuntive con le quali l'acquirente rinuncia a qualcuno dei suoi diritti. Ad ulteriore garanziainfine è prevista la firma, da parte del venditore, di una fidejussione bancaria o assicurativa di durataquinquennale, che servirà ad indennizzare l'acquirente in caso di mancato rispetto del contratto, ad esempiose l'immobile non è totalmente costruito entro i termini previsti. Per chi non rispetta le norme, oltrealla multa da uno a sei milioni, può scattare la sospensione dall'attività. (19 novembre 1998) ()

Decreto legislativo di recepimento della direttiva 94/47/CE concernete la tuteladell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parzialedi beni immobili
Articolo 1
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto si intende per:
a) "contratto": uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i quali,verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire,direttamente o indirettamente, un diritto rea le Ovvero un altro diritto avente a oggetto il godimento su uno opiù beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno. non inferiore a una settimana;
b) "venditore": la persona fisica o giuridica che, nell'ambito della sua attivitàprofessionale, costituisce, trasferisce o promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto del contratto,nonché promuove la costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferimento del diritto oggetto delcontratto;
c) "acquirente: la persona fisica, che non agisce nell'ambito della sua attivitàprofessionale, in favore della quale si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o di trasferireil diritto oggetto del contratto;
d) "bene immobile": un immobile, o parte di esso, per uso di abitazione anche turistico-ricettivo,su cui verte il diritto oggetto del contratto.
Articolo 2
Documento informativo
1. Il venditore è tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede informazioni sul beneimmobile un documento informativo in cui sono indicati con precisione i seguenti elementi:
a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di eserciziodi tale diritto nello Stato in cui è situato l'immobile, se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, incaso contrario, quali occorre soddisfare;
b)l'identità e il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualitàgiuridica, l'identità e il domicilio del proprietario;
c)se l'immobile è terminato:
1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobilecon destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantisconola loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia;
a) se l'immobile è in costruzione:
1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobilecon destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantisconola loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia nonché lo stato di avanzamento dei lavoridi costruzione dell'immobile e la data entro la quale è prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete didistribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono;.
3) In caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamentigià effettuati e le modalità di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua,manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna,ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonchéin materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovrà versare per l'esercizio del diritto oggettodel contratto; la stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e dellestrutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da partedell'acquirente. delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzionee la riparazione. nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i)informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione degli elementiidentificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso. precisando le modalitàdella comunicazione e l'importo delle spese che l'acquirente in caso di recesso è tenuto a rimborsare: informazionicirca le modalità per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al contratto. in caso direcesso;
l) le modalità per ottenere ulteriori informazioni.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il venditore offre al pubblicoun diritto che attribuisce il godimento su uno o più beni immobili sulla base di liste, elenchi. cataloghio altre forme di comunicazione. In questo caso il documento informativo deve essere consegnato per ciascuno deibeni immobili oggetto dell'offerta.
3. Il venditore non può apportare modifiche agli elementi del documento di cui al comma1 a meno che le stesse non siano dovute a circostanze indipendenti dalla sua volontà: in tal caso le modifichedevono essere comunicate alla parte interessata prima della conclusione del contratto ed inserite nello stesso.Tuttavia, dopo la consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per modificare il documento stesso.
4. Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue delloStato membro in cui risiede la persona interessata oppure, a scelta di quest'ultima, nella lingua o in una dellelingue dello Stato di cui è cittadina, purché si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.
Articolo 3
Requisiti del contratto
1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità; esso è redattonella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirenteoppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli è cittadino,purché si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.
2. Il contratto contiene oltre a tutti gli elementi di cui all'articolo 2, comma 1, lettere daa) a i) i seguenti ulteriori elementi:
a) l'identità e il domicilio dell'acquirente;
b)il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto oggettodel contratto e la data a partire della quale l'acquirente può esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per l'acquirentealtri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilità o meno di partecipare a. un sistema di scambio ovvero di vendita deldiritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di venditasia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto;
e)la data e il luogo in cui il contratto è firmato da ciascuna delle parti.
3. Il venditore deve fornire all'acquirente la traduzione del contratto nella lingua dello Statomembro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti di una delle lingue ufficiali dell'Unioneeuropea.
Articolo 4
Obblighi specifici del venditore
1. Il venditore utilizza il termine "multiproprietà" nel documento informativo,nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa al bene immobile solo quando il diritto oggetto delcontratto è un diritto reale.
2. La pubblicità commerciale relativa al bene immobile deve fare riferimento alla possibilitàdi ottenere il documento informativo, indicando il luogo in cui lo stesso viene consegnato.
Articolo 5
Diritto di recesso
1. Entro dieci giorni dalla conclusione de! contratto l'acquirente può recedere dallostesso senza indicare le ragioni del recesso. In tale caso l'acquirente non è tenuto a pagare alcuna penalitàe deve rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cuiè fatta menzione nello stesso. purché si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamenteprima dello scadere del periodo di recesso.
2. Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all'articolo 2. comma 1, lettere a),b), c), d) n. 1, h), i) e all'articolo 3, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di cui all'articolo3 comma 2 lettera e), l'acquirente può recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale casol'acquirente non è tenuto ad alcuna penalità né ad alcun rimborso.
3. Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono comunicati gli elementi di cui al comma2, l'acquirente può esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, tuttavia il terminedi dieci giorni decorre dalla data di ricezione della comunicazione degli elementi stessi.
4. Se l'acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al comma 2 e il venditore non effettuala comunicazione di cui al comma 3, l'acquirente può esercitare il diritto di recesso alle condizioni dicui al comma 1, tuttavia il termine di dieci giorni decorre dal giorno successivo alla scadenza dei tre mesi dallaconclusione del contratto.
5. Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla persona indicata nel contrattoe in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere inviata mediantelettera raccomandata con avviso di ricevimento entro il termine previsto. Essa può essere inviata, entrolo stesso termine, anche mediante telegramma, telex o facsimile, a condizione che sia confermata con lettera raccomandatacon avviso di ricevimento entro le 48 ore successive.
Articolo 6
Divieto di acconti
1. E' fatto divieto al venditore di esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di sommedi danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino allascadenza dei termini connessi per l'esercizio del diritto di recessodi cui all'articolo 5.
Articolo 7
Obbligo della fideiussione
1. Il venditore è obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa a garanziadell'ultima azione dei lavori di costruzione del bene immobile. Della fideiussione deve farsi menzione del contratto,a pena di nullità.
2. La garanzia di cui al comma 1 non può imporre all'acquirente la preventiva escussionedel venditore.
Articolo 8
Risoluzione del contratto di concessione del credito
1. Il contratto di concessione e di credito erogato da venditore o da un terzo in base a un accordotra questi e il venditore, sottoscritto dall'acquirente per il pagamento del prezzo o di una parte di esso, sirisolve di diritto, senza il pagamento di alcuna penale, qualora l'acquirente abbia esercitato il diritto di recessoai sensi dell'articolo 5.
Articolo 9
Nullità di clausole contrattuali o patti aggiunti
1. Sono nulli le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinunciadell'acquirente ai diritti del presente decreto o di limitazione delle responsabilità previste a caricodel venditore.
Articolo l0
Competenza territoriale inderogabile
1. Per le controversie derivanti dall'applicazione del presente decreto la competenzaterritorialeinderogabile è del giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se ubicati nel territoriodello Stato.
Articolo 11
Diritti dell'acquirente nel caso di applicazione di legge straniera
1. Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legislazione diversa da quella italiana,all'acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal presente decreto allorquandol'immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio dello Stato.
Articolo 12
Sanzioni
1. Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che contravviene alle, norme di cui agli articoli 2, comma i lettere d) n. 2 e n. 3, e), f),g); 3, comma 3; 4; 6 è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire un milione a lire sei milioni.
2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dell'esercizio dell'attivitàda quindici giorni a tre mesi al venditore che abbia commesso una ripetuta violazione delle disposizioni di cuial comma 1.
3. Ai fini dell'accertamento dell'infrazione e dell'applicazione della sanzione si applica l'articolo11, comma 3, del decreto legislativo 15 gennaio 1992, n. 50.
Articolo 13
Entrata in vigore
1. Il presente decreto legislativo entra in vigore sessanta giorni dopo la sua pubblicazionenella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana.

 Con grande ritardo, il 12 febbraio 1999, l'Italia ha finalmente emanato la legge di recepimento della direttiva in questione.